案外人对无证房产提出执行异议,能否阻却法院

 公司新闻     |      2020-03-26 12:03

在执行案件中,经常会发生案外人对执行标的提起执行异议的情况,今天想跟大家探讨一下,案外人对无证房产提出执行异议, 能否阻却法院执行的问题。

很多人处理此类案件时,都会想到适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,即“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”

此条款有三个适用条件,即第三人已经支付全部价款,第三人对房产实际占有,第三人对未办理过户登记手续没有过错。可见,并非所有的无证房产都可以阻却法院的执行。

如果被执行人向第三人出售房产时,被执行人已经取得不动产权属登记证书,且第三人满足上述规定的三个适用条件,那么第三人提起执行异议,可以阻却法院的执行。

如果被执行人向第三人出售房产时,被执行人并未取得不动产权属登记证书, 那么第三人提起执行异议,极有可能无法阻却法院的执行。

查封、扣押、冻结财产规定第十七条规定的目的是为了保障购房人的居住权,实质上是赋予了没有取得不动产登记证书的房产以准物权的效力,该准物权的存在可以对抗申请执行人的一般债权,当然也可以对抗法院的执行,但是该准物权必须是在法律框架内,在第三人无过错的情况下才能得到法律上的认可。

如果被执行人出售给第三人的是没有取得不动产登记证书的房产,被执行人对该房产并没有取得法律上承认的物权,此时若允许无证房产交易,无疑是承认了被执行人享有对无证房产的物权,这严重违反了《物权法》的物权法定原则。尤其在被执行人取得的房产是违章建筑的情况下,违章建筑本身就是一种违法存在,无论物权还是准物权其都不应当享有,其交易更不应当被法律所认可,若法院认可了第三人对违章建筑提出的执行异议,则无疑是在用司法权利将违法事项合法化。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。依据上述论述,笔者认为该条款是效力性规范,违反该规定的行为当属无效。

有人认为上述规定是管理型规范而非效力性规范,但即使这样,第三人购买无证房产,其本身对无法办理过户登记手续是存在过错的,此时不符合查封、扣押、冻结财产规定第十七条规定的情形,因此第三人购买无证房产,以此提出执行异议,无法阻却法院执行。