以案说法|民法典关于“房子”的那些事儿

 公司新闻     |      2020-07-19 18:42

民法典被称为“社会生活的百科全书”,它与我们每个人的生活、工作、社会交往息息相关。

5月28日,十三届全国人大三次会议正式通过《中华人民共和国民法典》,自2021年1月1日起施行。民法典共7编,依次为总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编以及附则,共1260条。

从呱呱坠地到两鬓斑白,从衣食住行到生老病死,民法典确立的规则会伴随每个人的一生,下面小编将带你走进民法典,从一个个案例中了解民法典是如何影响我们的生活。

北京一公司近年来打着“以房养老”旗号设下骗局,诱骗老人们将房子抵押。直到贷款公司上门催债,老人们才意识到上了当。2019年,警方对此立案侦查并刑事拘留近百人。

独居老人拥有一套房产,但无固定收入来源,生活拮据,没有余力付医药费、保姆佣金等。老人可出售或抵押房产,并设立居住权,可以避免“钱房两空”。

民法典第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

民法典第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

从内容的变化上看,是增加规定了居住权这一新型用益物权。明确居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足居住需要。自登记时设立,不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭,居住权只能保障居住权利,没有继承乃至转让的资格。

从立法目的上看,是为了保障房屋产权所有者在其权利完全拥有的状态下,可以对房屋的居住的权利进行预先设定,以此来保障在房屋产权发生变化时,不会发生案例中拥有一套房产的老人流落街头的局面。如果在签订“以房养老”协议的同时,保障老人居住权,没有去世,这一权利就一直存在,有生之年谁都无法剥夺,这无疑能让许多金融骗局无处藏身;居住权的存在,能够保障部分弱势群体的权益。

从法律适用角度看,房子只要设立了居住权,即使没有房产证,也可长时间乃至终生居住。新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权,也无法改变“居住权”已经存在的现实,没有权利赶走居住权人。需要说明的是,不是长期居住就能获得居住权。业主需要主动设立后,居住权益成立。居住权的设立,影响将会十分深远。老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”,老人去世后,即便房子为子女所继承,保姆或亲戚仍享有居住权。

如果“居住权”是终生的,保姆或亲戚可以住到自己去世为止,子女即便拿到了不动产证,也没有权利将其赶出,也不得再次用于出租。当然,保姆或亲戚只能居住,没有资格进行转让买卖,其子女也无法获得继承权。至于居住要不要另付租金,这要看当时约定。如果没有约定,一般都是无偿的。

未来,“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多领域:婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所。

在大城市部分地区租房紧缺的情况下,租客的利益时有得不到保障。甚至租房快到期时但却想续租的租客,还遭遇房东肆意涨价或无故转租等刁难,不得不得搬离。

民法典第七百三十四条 租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。

从内容的变化上看,是对不续签书面合同的租赁关系的确认和对优先承租权的设立,在此没有相关的具体规定。

从立法目的上看,是为了保护房屋承租人的合法权利,避免不必要的社会矛盾;在人多房少的地段和地区,经常出现房东肆意涨价或刁难承租人的现象,有了此内容的增加最大限度的维护了承租人的合法权利。

从法律适用角度看,过去出现此类纠纷时,往往是承租人要吃哑巴亏;现在可以根据自己的经济能力和意愿选择是否继续租用一直使用没有续约的房屋,哪怕是房主和新承租人订立合约,也可以同等条件下优先承租,某种意义上讲优先承租权比优先购买权的使用频率高很多。让房屋租赁关系更加顺畅,让承租人作为相对弱势一方自身权利最大化保护。