全球房地产:养兵千日,用兵一时

 公司新闻     |      2020-07-30 14:38

1)自2008/9年全球金融危机以来,新型冠状病毒疫情(COVID-19)将带来最明显的价格错位和调整现象,而当前的市场波动将提供折价买入房地产资产的机会。 虽然房地产市场预计不会出现广泛的困境现象,但不排除因流动性受损而被迫以低价出售的压力情况。

2)尽管疫情带来对经济的负面影响,房地产仍然是资产类别中受到投资者青睐的,市场上还是有大量的资本在寻求房地产投资项目。尤其是在低利率环境下,投资者也更偏爱房地产能带来的相对稳健回报与收益。预计未来几年全球利率将保持较低水平,将为房地产投资量提供一定的支撑。

3)经济下滑也会导致促使贷款方和银行变得更谨慎,并收紧了贷款标准。短期内,更严格的融资条款将导致开发项目减少,从而限制未来新增供应。经济开始复苏的时候,房地产市场供应受到限制的情况对资产价格可带来一定的支撑。

4)疫情对全球增长影响的严重性取决于各国能否迅速和有效地遏制局势,以及取决于各国是否过早重新开启而产生第二波的疫情严重爆发。 因此,资产投资者对未来的两至三个季度可能还会保持谨慎观看的态度,但也保持敏捷性来索取优良的价格错位的投资机遇。

5)预计这投资机遇窗口期将很短,因此,对于具有 (a) 资金充裕并能快速执行交易的能力;(b)?长线投资能力;以及 (c) 主动管理创造增值能力的投资者将可捕捉市场机会。

6)国内地产市场呈现了以下新趋势:(a)增量开发转向存量改造,健康楼宇新追求;(b)新消费带来的物流地产需求增速;(c)信息化数据中心迎爆发;以及(d)城市群建设持续推动,住宅市场显机遇。

7)在当前市场情况下,我们更加坚定看好房地产投资的保值增值、跨越经济周期、稳健收益的特性,并看好内需驱动、物业需求稳定以及与经济增长弱相关的房地产细分领域,例如物流地产、数据中心、租赁式住宅、以及医疗办公类别。

2020年的全球经济扭转点该是世界卫生组织(WHO)在三月初宣布疫情为全球性大流行。这使全球金融市场陷入不安,加剧市场波动。各国迅速被封锁,尽管有巨大的财政和货币政策的支持,但全球经济已陷入严重的衰退阶段。 最初的乐观情绪在几周内转变为谨慎的警笛声。

第一季度,全球商业房地产投资同比下降5%,至2,000亿美元。下降的主要原因是亚太地区投资下降,但负面影响尚未完全反映在美洲和欧洲的数据中,第二季度的数据可能会提供更全面的了解。

对于投资者而言,这场经济风波是自2008/9年全球金融危机以来最明显的价格错位和调整现象,而当前的市场波动将提供折价买入资产的机会。 虽然房地产市场预计不会出现广泛的困境现象,但不排除因流动性受损而被迫以低价出售的压力情况,在这段时间内有资金充裕的投资者将有机会从该价格错位现象中受益。

尽管疫情带来对经济的负面影响而房地产的近期表现会受损,房地产仍然是资产类别中受到投资者青睐的,市场上还是有大量的资本在寻求房地产投资项目。在IPE Real Assets于2020年5月发布的一项投资者调查中显示,与过去12个月相比,多数投资者计划在未来12个月内将房地产投资的水平提高(42.2%)或保持不变(46.7%)。

此外,五大家房地产私募股权基金在2020年1月至4月间完成了募资,在疫情已发生的大环境下,仍然获得机构投资者的踊跃投资和支持,募集资金总额约70亿美元。 这显然是机构投资者看好市场波动为投资良机的布局。

以上结果证明了在长期低利率环境下市场仍有大量可投资的资本,而投资者则偏爱房地产能带来的相对稳健回报与收益,房地产是机构投资组合中一个重要且不断增长的资产配置类别。为了应对疫情所带来的不利影响,预计未来几年全球利率将保持较低水平,将为房地产投资量提供一定的支撑。

预计经济将复苏,亚太将从2020年5月开始领先,并在6月初进一步恢复。 亚太当初是第一批被封锁的国家,现在正逐步重新开启。 中国、香港、韩国、泰国和马来西亚等在4月末和5月初开始重新开启,而印度尼西亚和新加坡在6月初也一样开始解开国家挂锁。 截至6月中旬到目前为止,在中国和韩国新出现的病例仍相对较小。 在台湾、香港、泰国和马来西亚,尽管重新开启,但日常病例有所减少,情况可控。

在疫情爆发和后续抗疫行动方面,欧洲跟在亚太后头,所有的主要欧洲国家都处于末期阶段,尽管重新开启,新病例已达到稳定水平,其中也有持续下降的案例。

与其他西方国家相比,美国病例的趋势和范围继续恶化,全球病例和相关死亡中约有四分之一是来自美国,许多州最近在日常病例和住院治疗方面达到了新的高峰。 更令人担忧的是,与其他国家不同,美国的新病例是因于积极的社区病传,而不是因更广的测试。

全球经济前一阵随着疫情形势的扩展而陷入衰退阶段,如今也随着各国重新开启而有望迅速恢复,除非出现第二波的疫情严重爆发。IMF预测全球经济在2020年内将收缩3.0%,但到2021年将恢复增长于5.8%。

亚太地区为首,预计今年将收缩1.1%,但明年将增长7.1%。 预计欧洲今年将是三个地区中收缩最严重的(-7.1%),但应在2021年恢复(4.8%)。最后,预计北美2021年的增长前景最弱(4.7%),但如果美国未能控制局势,经济状态可能会进一步恶化。

1)虽然房地产市场预计不会出现广泛的困境现象,但不排除因流动性受损而被迫以低价出售的压力情况。

在2008/9年全球金融危机之后,在过去的10年里,房地产市场已处于更好的状态以应付当前的危机。 由于更强大的治理,更严格的监管,更低的杠杆率和地产供应面对限制等因素使得投资者更有能力面对当前的经济风波。

此外,需求有靠紧密接近的职业,人与人之间的来往以及需要与人群接触的房地产类别将遭受更长期的负面影响。 这影响将在危机期间最为严重,因为欧洲和美国部分地区的法律允许租户在情况恢复正常之后才支付租金,而疫情会延续多长的时间如今还是未知之数。 酒店和零售地产类别受到的冲击最严重,但其他地产类别无法独善其身,也会受到一定的影响。

幸运的是,在所有地产类别,新增供应水平任然可控。 施工的暂停,复工后的建筑工地上安全疏远措施以及贷方撤回风险较高的贷款形式将导致开发项目的融资短缺,这将有助于限制市场中的新增地产供应。

经济下滑也会导致促使贷款方和银行变得更谨慎,并收紧了贷款标准。在Savills最近发布一项调查中,有58%的受访者表示房地产债务变得更少,而且条款比平常不利。

在北美及欧洲,,在这些地区中,有75%的受访者表示,与以往相比,获取债务和条款比平常更差,而亚太地区只为38%。 在欧洲,德国一些核心写字楼的贷款利率上涨了一倍之多,而在美国,美联储的一项调查发现,银行已收紧所有主要商业房地产贷款类别的贷款标准。

短期内,更严格的融资条款将导致开发项目减少,从而限制未来新增供应。经济开始复苏的时候,房地产市场供应受到限制的情况对资产价格可带来一定的支撑。

由于这场危机本质上是外生性的,现有的长期驱动因素,例如人口老龄化,工作年龄的下降和生产效率放缓,仍然未受影响。 此外,即使通胀暂时上升,为了应对经济风波,预计未来几年全球利率将保持较低水平。

经济和房地产市场需要一段时间才恢复正常,但即使危机陷入更深,对资金充裕的投资者而言,是个难遇的折价买入窗口期。一旦价格恢复,投资者可能会再次关注近年来的关键长期主题,例如物流类别业的增长,租赁式住宅的延续性需求以及对社会负责的投资方式。

酒店业经历了旅游和商业出差被撤回的负面影响,多数大型酒店已经完全暂停业务,而一些继续营业的小型酒店则处于非常低端的入住率。 另外,因会议、展览和婚礼等活动减少,酒店收入进一步承压。

因此,投资者对酒店资产的胃口已降低,资产估值也面临挑战,投资活动都被搁置。2020年1季度,全球酒店投资活动放缓,交易总额达到100亿美元,较2019年1季度下降29%。

随着各国计划逐步退出封锁策略,零售商正在测试各种实际的方式,以便客户可以安全地返回其商店。 现金流顾虑仍然存在,特别是在依赖非必需品的零售商中。

对于超市,尽管1季度的收入强劲,但利润率也相对下降,因为在这期间还需要额外的成本来保持商店的供应和网上订单的履行。同时,许多时装商店正在处理未售累积库存的挑战。 持续的安全疏离措施和供应链中的启动挫折将限制他们迅速恢复盈利的能力。从长远来看,零售商将渴望增强其实现全渠道购买的能力,包括微额实现,点击收集模式和产品退货。

全球各地的写字楼室租户已被迫在变化不断的环境中工作,其特点是移到远程工作,无法做出营业扩展的决定,以及有关经济波动和反弹潜力的各种问题。尽管租赁交易被取消或延迟而使的1季度的表现有所减弱, 但全球空缺率连续第三个季度保持在10%左右,还未受到严重的影响。

灵活型工作空间近期来占了各门户城市办公楼需求的大比例,但因疫情爆发而持平了。在短期内,由于其成员削减需求直到经济状况改善,预计该行业的表现将衰退。

住宅业 / 租赁式住宅在当前市场情形是防御性最高的地产类别之一,即使经济表现不佳,拥有居住处本质上是生活基本需求。在此期间的入住率一直保持稳定,并且增加了租户粘性。 此外,随着潜在的人口趋势,该类别不仅更能抵御经济冲击,而且有望继续增长。

投资者因这些特点而对该类别有充分的兴趣,自2010年以来,全球对租赁式住宅的投资以每年15.6%的速度增长,使其成为增长最快的地产类别之一。

封锁措施继续导致全球的大规模供应链中断,工业空间面临短期的下降,但复工复产之后,将推动制造业的重塑,并增加冗余和提高供应链的安全性。这会带动今后工业空间的需求。同时,由于电商和网上购物的需求加大,仓库需求激增,这趋势也将持续,因为物流产业的智能化、数据化和化,都会推动物流仓库的新增需求。

减轻供应链风险将成为运营商的注重点,此外,疫情之前已有迹象显示趋势将加速,例如在线渗透率提高、电子商业的扩展、全渠道零售以及将技术集成到物流地产中。

1)随着大量新建项目进入市场,增量开发时代逐渐进入尾声,随之而来的是存量市场的投资机遇,包括老旧资产升级改造、潜力资产运营提升以及压力资产折价买入。另一方面,疫情新常态下,健康楼宇日益得到关注。具有前瞻的基金管理人已关注“健康”需求,并对相关的硬件进行了调整改善。

2)新消费引领物流仓储新一轮的需求增长。伴随着网络零售购物持续火热,企业线上采购也日益兴起。快递龙头企业的业务扩张和集中度上升对物流仓储的需求和质量要求将进一步提升。国内高科技产品和零部件生产提振也将加大对物流地产的需求。高标准仓库受益于多重需求驱动。

3)受益于政策的支持、5G技术的日益成熟与普及、互联网行业的持续高速发展等,数据中心的需求将迎来爆发。未来是信息化时代,数据资源已成为关键要素,更多的产业通过利用物联网、工业互联网、电商等提取有价值信息;而的处理与分析均要求构建大数据中心,形成对数据中心的旺盛需求。另外,也有来自政府部门和金融机构的丰富的需求。

4)城市群持续推动建设让都市圈的城市之间的经济活动成本更低、协同效用更加明显。这将带动人口的流入、产业的集聚和经济的进一步发展。住宅开发和物流仓储将是关注的重点。

疫情状态还未稳定,尤其在美国和一些欧洲国家,对全球增长影响的严重性最终将取决于各国能否迅速和有效地遏制局势,以及取决于各国是否过早重新开启而产生第二波的疫情严重爆发。因此,资产投资者对未来的两至三个季度可能还会保持谨慎观看的态度,但保持敏捷性来索取优良的价格错位的投资机遇。预计这投资机遇窗口期将很短(图表6),因此,具有下列特征的投资者将可捕捉当前的市场机会:

投资长短线视个人投资者的情况而异,但那些已经积累了资金并增强其管理能力的投资者将更有能力抓住当前危机中出现的短型投资机会。

在当前市场情况下,我们更加坚定看好房地产投资的保值增值、跨越经济周期、稳健收益的特性,并看好内需驱动、物业需求稳定以及与经济增长弱相关的房地产细分领域,例如物流地产、数据中心、租赁式住宅、以及医疗办公类别。

“疫情影响需要时间反映到房地产价格,未来2至3个季度会出现困境资产投资机会。亚洲先于美国、欧洲反弹,特别关注困境企业集团剥离房地产资产的折价投资机会。”

“当前公开市场和私人市场都充满优质困境投资机遇。史上最低的贷款成本,可以提高地产投资回报率和吸引力,当前经济低迷来自于供求关系驱动,复苏周期将更短。”