34万亿 房产贷款总量创新高!为何开发商还缺钱

 行业动态     |      2020-03-10 21:22

对于买房一族来说,贷款数据往往是关注重点,央行最新公布的18年一季度房地产贷款数据显示,虽然调控效果显现,房地产贷款总量增速下滑,但绝对值依旧创出了纪录新高!而另一方面,开发商却十分“缺钱”,已经到了要依靠加快卖房,来进行融资的地步了!

央行数据显示,2018年一季度末,人民币房地产贷款余额34.1万亿元,同比增长20.3%,增速比上年末的20.9%末低0.6个百分点,尽管如此,相较2017年四季度绝对值仍环比增加1.9万亿元,创出纪录新高。

个人住房贷款余额22.86万亿元,同比增长20%,增速比上年末的22.2%低2.2个百分点,尽管如此,绝对值较上一季度环比仍增加9949亿元,同样创出纪录新高。

需要说明的是,此处央行公布房地产贷款主要包括地产开发贷款、房产开发贷款、个人购房贷款等子项目。

如以下图表所示,在楼市调控的大背景下,房地产贷款总额、个人购房贷款等两项指标绝对值2012年3月以来均录得持续增长,并于今年一季度创出纪录新高。

自从“房住不炒”政策落地以来,各项调控政策自2017年以来接踵而至,在2018年也依旧未停歇。

但实际上对于房地产贷款,利益链上的三方商业银行、开发商和购房者均不可能“说走就走”。

对银行来讲,涉房贷款是块肥肉,银行对于这块占利润比重较高的业务仍然较为倚重,有的甚至出现了顶风违规发放贷款的行为。

有业内人士表示,目前金融业涉及房地产的业务总体平稳,但金融资源过于集中在房地产行业将产生较大风险,做好这一重点领域的风险防范势在必行。

在国家整体房地产调控的基调之下,相关部门对涉及房地产企业融资的违规行为已经体现出监管高压态势。

从年初至今,各地银监局开出的多张罚单也直指银行为房地产企业提供违规融资的行为。如,浙商银行杭州分行存在向资本金不到位的住房项目发放房地产开发贷款的事实,被浙江银监局处以20万元人民币罚款;汉口银行存在通过同业投资通道违规向“四证不全”的房地产项目发放贷款的事实,被湖北银监局处以50万元的罚款,3名相关责任人也受到了警告处分;交通银行厦门分行因违规发放土地融资,内部控制不足,未能防范假按揭、假征信、假评估等,“三查”不尽职,导致贷款被挪用,向四证不全的项目发放固定资产贷款,也被厦门银监局罚款150万元。

在宏观调控和监管高压之下,银行对房地产企业的表内外融资也处于一种相对从紧的状态,尤其对于新增授信,一直较为谨慎。

根据银监会统计部《中国房地产资金来源情况分析报告》,房地产开发资金中银行信贷资金占比重为64.8%。

有业内人士表示,在商业银行信贷渠道、信托公司银信合作业务、房企发债融资等三大渠道受到监管严控后,房企融资通道进一步缩紧,资金链压力将雪上加霜。随着调控持续,楼市进入调整期,资金获取或成为2018年房企业务的关键。

而在融资渠道受限后,某些开发商只有动起了加快资金周转的念头!比如这两天上市房企泰禾集团的华东公司的一纸叫做《无奋斗不青春》的通知,“从5月4日起至6月30日,总监及以上级别管理人员取消所有休假(周末及节假日),深扎一线,加快推进项目实际工作进展。”

所谓“取消休假冲业绩”,说白了就是快点卖掉房子换得资金周转!在泰禾集团2017年的年报中,上海市场无论是商品房或住宅新开工面积和销售面积均呈下降趋势。而年报还显示,泰禾总资产2064亿元,负债1354.94亿元,资产负债率87.83%。

无独有偶另一上市房企碧桂园,此前4月也一周之内连发三份内部文件,要求加大三四五线城市项目再加速,要求标准化产品设计院当天出图,项目摘牌到开工40天、开工工期小于7个月。

碧桂园董事局主席杨国强指示, “高周转是我们战无不胜的法宝,高周转是抵抗任何风险最有效的手段,项目总经理一定要认真研究所辖项目,项目每天的利息、费用、效益等了然于胸。”

而对于购房者而言,当中有许多人确有刚需投资需求,但不可否认的是,有投资炒房需求的人依旧不在少数!

5月4日,西南财经大学中国家庭金融调查(CHFS)与研究中心发布《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》(以下简称《报告》)显示,2018年一季度城镇新购房中,30.8%为首套房,43.8%为第二套房,第三套房及以上占比25.4%。

《报告》指出,过去十年间,新购房中首套房占比持续下降,而第二套或第三套及以上房占比持续上升。

《报告》指出2018年一季度,在新购房产中投资房比例高达50.3%。纵观近十年房市变化,投资房比例不断上升且增速加快。2008年,投资房比例为19.6%,2013年上升至28%,2016年与2017年分别达到33.4%与37.6%。

财经评论人士郭施亮点评认为,纵观过去十多年的时间,炒股确实并不如炒房,而在国内多数投资渠道中,房地产投资的增值效果往往是很强的,这也是多年来普遍投资渠道无法超越的投资神话。或许,对于中产家庭而言,把钱直接投资房产,增加财产性收入可能不必忍受太多的心理负担。

当然甘犁教授也表示,投资购房比例的增加说明楼市仍然存在较大风险,但值得注意的是,政府出台的房地产调控政策已取得一定成效。

从2017年一季度被称为史上最严厉且最严密的楼市调控“3·17新政”落地为始,北京、上海、广州、深圳等16个热点城市的房价预期持续回落,进一步反映了政府对热点城市的调控政策产生了作用。